Editorialul aparut luni 9 iunie in Business Standard  suplimentul Antreprenor

In perioada de criza economica pe care o traversam este evident ca multe dintre afaceri sunt sau vor fi afectate, intr-o anumita masura. Multi antreprenori se intreaba incotro merg, multi sovaie sau regreta anumite decizii luate in trecut, iar altii se repozitioneaza, cauta solutii si merg mai departe. Cred ca greseala care se face cel mai des este turarea motoarelor la maximum, cand combustibilul, uleiul si racirea sunt la nivel minim.

Vesti bune pentru studenti si tinerii  care stau cu chirie in Bucuresti.  Preturile garsoniereleor si apartamentelor cu 2 sau 3 camere au inregistrat scaderi dramatice  in luna Februarie.

Primele semne ale crizei din imobiliare au influentat in prima faza chiriile apartamentelor de lux ( de genul 2000 euro / luna)., apoi la inceputul anului in luna februrie s-au inregistrat
scaderi masive de pret si in sectorul spatiilor de birouri.

Segmentul “micilor” chirii parea a nu fi afectat, dar aceasta luna a adus cu ea corectii semnificative. Este un moment bun pentru a optimiza costurile cu locuinta sau biroul in 2 modalitati :

1. renegociezi chiria pe care o platesti in acest moment, iar in caz de esec
2. schimbi locatia cu una la un pret actualizat

Succes !

De la inceputul anului si pana in prezent sau produs foarte multe schimbari in piata imobiliara, de la jumatatea anului inregistrandu-se o scadere consistenta a numarului de tranzactii, iar din luna octombrie avem de-a face cu o blocare a pietei. Odata cu aparitia factorilor care au favorizat criza imobiliara cum ar fi lipsa solutiilor de creditare si temperarea cererii pe majoritatea segmentelor s-au schimbat dramatic si obiceiurile de negociere.

Este normal deoarece piata imobiliara a suferit o schimbare de directie la 180 de grade, in anii trecuti si pana la jumatatea anului 2008 avand de-a face cu o piata “a proprietarilor ” in care acestia dictau preturile, marjele de negociere uneori inexistente sau foarte mici. In acest moment in care preturile scad avem o piata “a clientului”, o piata a potentialului cumparator, care datorita abundentei de oferte si trendului descrescator al preturilor isi permite sa fie mai selectiv si sa influenteze ajutat de context, regulile si marjele de negociere.

Pana in momentul stagnarii pieteti Imobiliare am avut de-a face cu situatii de-a dreptul inedite, in care de multe ori proprietarii datorita solicitarilor multiple din partea clientilor isi permitea sa liciteze sau sa aleaga dupa bunul plac sau criterii personale pe cel caruia urma sa-i vanda proprietatea. In acele momente de crestere a preturilor negocierile erau aprope nesemnificative sau in marje mici si medii.

La inceputul anului spre exemplu marjele de negociere cele mai intalnite se situau intre 3% si 10% spre deosebire de aceasta perioada in care s-au inregistrat negocieri ale preturilor de pana la 40 % . Explicatia este simpla: lipsa posibilitatilor de accesare a creditelor datorita contextului economic mondial a determinat scaderea continua a preturilor, piata a fost asaltata de oferte scoase la vanzare, iar cei putin ce dispun de posibilitati financiare se adapteaza contextului si obtin in mod natural reduceri substantiale de pret.

Ceea ce se intampla in acest moment privind negocierile preturilor proprietatilor Imobiliare este un fenomen natural si nu tine neaparat de abilitatile noastre de negociere pentru a obtine un pret bun la achizitionarea unui imobil. Trebuie doar sa cunoastem bine situatia pietei, sa constientizam oferta foarte bogata si prognosticul negativ privind stabilizarea preturilor si sa aducem aceste informatii in prin plan in derularea unei negocieri.

Share

Inchirieri Apartamente Bucuresti -  Preturi in usoara scadere !

Piata chiriilor din capitala este extrem de tumultoasa prin cresterile de pret care s-au inregistrat in ultimii ani dar si datorita cererii foarte mari. Nivelul preturilor a crescut in ultimii 3 ani de pana la 3 ori la apartamentele si garsonierele situate in imobile vechi. Prin imobil vechi intelegem orice bloc construit sau finalizat inainte de anul 1995.

De la jumatatea anului 2008 s-a inregistrat o stagnare a preturilor chiriilor la apartamente deoarece au atins un prag foarte inalt si o crestere care ar fi continuat nu ar fi fost sustenabila , privind capacitatea de plata a doritorilor. Nivelurile chiriilor au ramas la cote inalte totusi si in perioada ce a urmat in mod paradoxal la prima vedere gandindu-ne la criza financiara (ce a limitat capacitatea de creditare ) si situatia privind scaderea preturilor la apartamentele vechi.

Ceea ce la prima vedere trebuia sa favorizeze o scadere a chiriilor, a avut in mod oarecum neobisnuit efect de potentare a cererii de apartamente pe piata chiriilor. In acelasi timp datorita blocarii pietei imobiliare pe segmentul apartamentelor vechi si scaderii preturilor pe acest segment a crescut si oferta de unitati scoase spre inchiriere. Deoarece nu au obtinut preturile pe care le doreau si datorita problemelor de creditare prin care trec potentialii cumparatori, proprietarii s-au reorientat catre piata chirilor, oferta fiind in crestere pe ultima jumatate de an.

Chiar si in aceasta situatie, chiriile nu au scazut datorita dificultatilor existente pe piata creditelor imobiliar-ipotecare. Datorita inaspririi normelor privind creditarea, tot mai multi dintre cei care doreau sa achizitioneze un apartament se reorienteaza catre alternativa reprezentata de inchirierea unei proprietati , nemaindeplinind conditiile de creditare si aflandu-se astfel in imposibilitatea de a achizitiona.

Un alt fenomen care a avut rolul de a mari cererea pe piata chiriilor il reprezinta situatia incerta privind criza si recesiunea econimica care pare a afecta si Romania . Din acest motiv majoritatea potentililor cumparatori stau intr-o stare de expectativa privind achizitia unui apartament pana la clarificarea situatiei economice si bancare bineinteles alternativa fiind tot inchirierea unei proprietati.

Preturile de achizitie scad in ritm destul de rapid, iar chiriile s-au pastrat la aceleasi niveluri crescute, iata o conjunctura care face din achizitionarea unui apartament vechi o investitie cu un randament foarte bun.

Cu toate ca cererea si oferta sunt echilibrate in acest moment , cred ca se va inregistra o usoara scaderea a preturilor, de 10 – 15 procente in urmatoarele 6 luni – un an . Motivul este independent de nivelul cererii sau al ofertei dar in stransa legatura cu criza financiara , puterea de cumparare din urmatoarea perioada si tendinta persoanelor fizice sau juridice de a reduce cheltuielile la maxim. Acest fenomen va fi responsabil de usoara scadere a preturilor chiriilor la apartamentele situate in imobile vechi in urmatoarea perioada, preturi care dupa parerea mea au atins un nivel maxim.

Daca privim la situatia economica si la efectele crizei financiare si probabil si economice cum ar fi disponibilizari in masa care au loc in prezent, relocarea companiilor in spatii mai mici , reducerile masive de pret la diverse bunuri de uz indelungat, stoparea activitatilor de productie a multor companii si bineinteles procesele continue de reducere a cheltuielilor , ne putem de seama de corectia preturilor chiriilor ce va avea loc in urmatoarea perioada.

Gavriliu Alexandru

Managing Director – Gavriliu Imobiliare

Gavriliu Imobiliare are de astazi cont pe twitter unde va furniza stiri din zona imobiliara si ofertele cele mai atractive atat  la inchiriere cat si la vanzare .  Vanzari vile, vanzari apartamente, vanzari garsoniere , toate aceste categorii se vor regasi de astazi pentru cei care ne urmaresc pe twitter.

Astazi am inceput sa lucrez la analiza unor date in masura sa-mi  arate evolutia preturilor chiriilor la garsoniere si apartamentele de 2 camere din Bucuresti. Am inceput cu analiza preturilor acestor 2 tipuri de imobile in periada august – septembrie  2007 si aceeasi perioada pentru 2008.   Datele sunt cel putin ciudate in conditiile in care acum piata imobiliara este in blocaj si preturile sunt in scadere .

Numarul de apartamente si garsoniere iesite pe piata la vanzare si inchiriere este mai mare anul acesta decat anul trecut in perioade similare, piata imobiliara este in scadere, preturile la inchirieri sunt mult mai mari ca anul trecut, cererea pentru chirii este in crestere, la fel si preturile.     Cine a spus ca in Romania avem de-a face cu o piata atipica a avut dreptate.

Ne putem astepta ca intr-o anumita perioada de timp preturile sa creasca, sau sa scada,  sa tranzactionam case ca in SUA cu 1 dolar , sau orice altceva.   Adevarul e ca nimeni nu stie nimic.    Maine voi publica cifrele exacte  pe blogul  “Pentru Imobiliare” .